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· 本文来源：刘胜军大局观（刘胜军微财经出品）
我是刘胜军，关注我，拥抱“大历史观”和“政治经济学”，走出“大变局抑郁症”。
5月底，房地产新政频出，市场欢呼“历史性转折点”、“史诗级利好”、“重磅王炸”，形容词都用尽了。
真的如此吗？市场是最好的老师。我们一定要敬畏市场，敬畏市场就是敬畏规律。以上证房地产指数为例，5月17日政策组合拳出台后，指数并未出现预期的大涨。
这说明了什么？市场还在疑虑、观望和等待。
从成都、杭州等热门城市解除限购，到降首付、降公积金贷款利率、取消房贷利率下限，再到设立3000亿保障性住房再贷款，真金白银去库存。如此多的利好一起发力，传递出清晰的信号：决策层真的希望房地产能止跌回稳。
但，为什么市场反应不及预期？笔者认为，问题出在以下几个方面：
1、京沪广深仍未取消限购，市场的解读是：决策层对政策力度仍有疑虑，担心2016年“去库存”后深圳房价一年暴涨96%的局面重现，以至过去三年的调控前功尽弃。
2、疫情三年的疤痕效应和世界百年未有大变局的心理冲击，被低估了。很多人是真没钱了，很多人是有钱不敢花了。在疫情中，“手停口停”导致中低收入阶层收入来源锐减，恢复元气需要相当长时间。虽然社会整体上“钱已经不少了”，但增加储蓄以预防未来不确定性的心理很普遍。从2020 年1月到2024 年1 月，中国家庭银行净存58.24 万亿元，且82% 是定期存款，相当于2009 年到2019 年的总和。这是“预防心理”最明确的信号。黄金价格的大涨，虽然是国际市场带动的，但也进一步强化了市场的“不确定性预期”（乱世黄金）。
这一轮刺激政策，核心是降低购房门槛，但如果不改变收入预期，大家还是不敢出手。买房者很清楚：低首付，意味着更高的月供负担。
按笔者观察，现在最有能力买房的不是刚需，而是改善性需求。但问题是，一线城市的改善性需要往往会遇到限购的红线而只能作罢。
3、虽然从房价平均下跌幅度来看，并不特别吓人，但市场的感知往往是从身边的观察得出的。实际上，与高点相比，楼盘价格腰斩的并不少见。这样一来，大家脑海中原来的“买房赚钱”观念被身边的“买房套牢”案例所取代。中指研究院《2023年全国法拍市场监测报告》显示，2023年全国法拍房挂拍套数较上一年增加36.7%，达到79.6万套，但成交数量只有14.9万套。每一套法拍房背后，都有一个伤心的家庭。“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。这种心理转变所形成的冲击不可小觑。
4、过去几年，由于经济增速下行、疫情冲击、市场出清、三条红线，不少企业陷入“资金链危机”，抛房套现的需求很大。这种抛售压力，限制了房价回温的空间。截止2024年4月，房价已经连续25个月负增长。无论一二三线城市，普通民众随从可见空置的或烂尾的楼盘，这种肉眼可见的“供大于求”现象，也会给购房者的冲动泼一盆冷水。
5、经过这几年的房地产下行，很多冲动型购房者正在清醒过来。最典型的就是当时满怀“面朝大海，春暖花开”之冲动去海边买房的人，现在发现不仅没空去住，而且海景房的潮湿是个大麻烦。简而言之，现在大家买房更理性、更冷静。
6、虽然决策层鼓励地方政府收购商品房作公租房，且杭州临安已经公告宣布收购，但总数预计在200套以内。市场很清楚，由于土地出让金的锐减，现在地方政府断粮，连应付公务员工资都心力憔悴，即使有收购愿望，能力恐怕有限。巧妇难为无米之炊。
政府收购商品房还存在一个突出的结构性矛盾：对公租房需求最大的是一线城市，但房地产库存最严重的是三线城市。换言之，三线城市收购商品房干什么？
7、虽然中央明确“保交楼”，但买房者依然担心会遇到烂尾楼。前段时间，连“尖子生”万科都陷入资金危局，在这种情况下，有哪个开发商是安全可靠的？这恐怕是影响购房者买房决策的头等大事，毕竟一套房背后就是一个家庭甚至六个钱包。自2024年1月下旬城市房地产融资协调机制建立以来，‘白名单’项目贷款审批金额已达到9350亿元，但由于信息不对称问题和白名单覆盖面有限，公众的开发商安全焦虑依存。1～4月TOP100房企销售额同步下降47.9%，全国房企到位资金同比下降24.9%，这些数据让人放心不下。目前期房销售大幅下滑、现房销售显著增长，证明了这一点。
结论是什么？正如李清照那句词所形容的：过去几年的严厉调控势大力沉，让房地产市场陷入“寻寻觅觅，冷冷清清，凄凄惨惨戚戚”。最近的大力度政策，令人惊喜，但可谓“乍暖还寒时候，最难将息。三杯两盏淡酒，怎敌他、晚来风急！”
怎么办？
接下来，政策发力点应该瞄准：1）改善民众收入预期；2）降低开发商风险系数，改善资金链状况，最小化购房者的后顾之忧。
只有供给侧（稳定开发商）、需求侧（解除购房限制）同步发力
具体而言，建议：
1、通过大规模的消费券，缓解疤痕效应，提振消费信心；
2、探索以个人房贷利息抵扣个人所得税方式，鼓励中产阶层买房积极性；
3、进一步解除一线城市限购，借鉴新加坡模式，以阶梯式印花税方式提高多套房产的边际成本；
4、通过落实《关于促进民营经济发展壮大的意见》，以实打实的具体行动稳民企，进而稳就业、稳收入，改善收入预期；
5、借鉴新加坡模式，解除对开发商的贷款限制，但开发商的资金使用须由银行监管，杜绝资金挪用所导致的烂尾楼现象。从长期来看，从期房转为现房销售也是可以努力的方向（“以人民为中心”的新加坡房地产，很神奇又很简单）；
6、扩大REITS模式，实现开发商融资来源多样化，将房地产风险和收益从银行体系外移到社会公众分享，市场定价比银行定价更为合理。开发商很容易收买银行高管，但不大可能收买分散的社会公众；
7、建议中央明确未来若干年大幅度缩减土地供应指标，引导社会预期。
